Kurzinfo
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Sonder-AfA EStG §7b

Neubau von Mietwohnungen oder Veränderung von Altbestand zu Mietwohnungen
 

Welche Regelung enthält der §7 Einkommensteuergesetz (EStG)
Der § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) enthält eine Regelung  zur möglichen Sonderabschreibung im Falle der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen zu fremden Wohnzwecken. 

Wer profitiert von dem §7b Sonderabschreibungsparagraph?
- durch den steuerlichen Anreiz sollen private und gewerbliche Investoren, vermehrt in bezahlbaren Mietwohnungsneubau investieren.

Was ist der Vorteil der Sonderabschreibung im 7b EStG
Zusätzlich zu den 2% der linearen AfA kann eine Sonderabschreibung jährlich von 5 % über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden.

Was wird im Rahmen der Sonderabschreibung begünstigt?
Begünstigt werden;
- die Anschaffung / Herstellung neuer Wohnungen in neuen Gebäuden.
- die Anschaffung / Herstellung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden.
- Neubau von Ein- Zwei und Mehrfamilienhäuser
- Aufstockung und Anbauten
- Umbau zum erstmaligen Wohnraum, auch Dachgeschosse

Welche Voraussetzungen sind an die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geknüpft?
- wer bis zu 3.000€/qm Wohnfläche durch Baumaßnahmen zwischen 01.09.2018 - 31.12.2021 oder Bauanträge & Bauanzeigen  wischen 01.01.2023. - 31.12.2026 neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen herstellt, und die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen 
Hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume.
- Effizienzhaus 40 Wohnungen, bis zu 4.800€/qm Wohnfläche deren Bauanträge und Bauanzeigen zwischen 01.01.2023 - 31.12.2026 gestellt wurden
- 10 Jahre Vermietung zu Wohnzwecken

Grundlegende Voraussetzungen zur Sonderabschreibung §7b EStG
Der Wille zur Vermietung muss klar erkennbar und dokumentiert werden.
Beispielsweise sind Aktivitäten wie Einstellung der Mietwohnung in entsprechenden Anzeigenportalen aufzuzeichnen. 
Wohnungen mit Sonderabschreibung nach §7b EStG dürfen innerhalb des 10-Jahres Zeitraums nicht zur gewerblichen Nutzung oder als Ferienwohnung umvermietet werden.

Sonder AfA nur bei Anschaffungskosten / Herstellungskosten bis 3.000€ & 4.800€ je qm möglich

- Die Anschaffungskosten für Wohnungen durch einen 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, dürfen 3 000€ je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
- Die Anschaffungskosten für Effizienzhaus 40 Wohnungen durch einen ab 01.01.2023 und vor dem 1.01.2027 gestellten Bauantrag oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige, dürfen 4 800€  je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Ist eine vorübergehende Beherbergung oder Nutzung als Ferienwohnung etc. im Rahmen der Sonder Afa / Sonderabschreibung 7b EStG begünstigt?
Eine Nutzung der Wohnräume zur vorübergehenden Beherbergung, bspw. als Ferienwohnung ist nicht begünstigt.

Voraussetzung der Mietwohnung 
- Wohnfläche muss mindestens 23m² betragen
- Selbständige Führung eines Haushaltes
- eigene Wohneinheit
- eigener Zugang der Wohneinheit
- Küche und Bad samt Dusche und Toilette müssen vorhanden sein

Welche Räume sind im Rahmen der Sonderabschreibung §7b EStG noch begünstigt?
Weitere begünstigte Räumen einer Wohnung sind (§ 7b Abs. 2) im selben Gebäude;
- Keller- oder Abstellräume
- gemeinschaftlich genutzte Räume
- Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen

Nicht in Anspruch genommene Sonderabschreibungswerte
Nach Ende des Begünstigungszeitraums werden nicht in Anspruch genommene Sonderabschreibungswerte über die Restwertabschreibung abgeschrieben.

Sonderabschreibungen werden rückgängig gemacht, wenn;
- Innerhalb der 10 Jahresfrist nicht zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken
- Innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt 
die Baukostenobergrenze von 4.800€ / qm innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird

Sonderabschreibung 7b EStG Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Jahr der Herstellung/ Anschaffung sowie den Anschaffungs- und Herstellkosten. Sie beträgt entweder 2.000€ oder 2.500€ / qm.