Immobilien Veräußerungsgeschäfte & Spekulationsfrist
Betriebsaufspaltung
Arbeitszimmer & Steuerfallen

Schnellübersicht von Rechtsgeschäften natürlicher Personen

Wann fällt keine Steuer beim Hausverkauf an?
- Nutzung ab Kaufdatum 2 Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken §23 EStG.
- Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist nach 10 Jahren
(Sofern die Immobilie oder Teile daraus nicht zu Betriebsvermögen gehören)

Wann fällt Steuer bei Immobilienverkäufen an?
Der Verkauf von nicht selbstgenutzten Grundstücken und Immobilien innerhalb der 
Spekulationsfrist von 10 Jahren ist steuerpflichtig. Zusätzlich ist bei einer betrieblichen Nutzung, ggf. die Besteuerung stiller Reserven zu beachten.

Was ist ein Veräußerungsgewinn bei Immobilien?
Der Veräußerungsgewinn ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten den Wert der Immobilie übersteigt (§16 Absatz 2 EStG).

Sonstige Einkünfte bei Besteuerung von Immobilien
Bei Immobilienveräußerungen der Tarifbesteuerung
Freigrenze private Veräußerungsgeschäfte (grundsätzlich)
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerfrei, sofern diese unter der Freigrenze von 600€ liegen. Liegt der Veräußerungsgewinn darüber, wird er in der vollen Höhe steuerpflichtig. Verkauf von Vermögensgegenständen nach der Spekulationsfrist von einem Jahr können ebenfalls steuerfrei angesehen werden.

Was sind Veräußerungskosten - Werbungskosten bei Immobilien?
Sofern eine unmittelbare sachliche Beziehung zum Veräußerungsvorgang bestehen, können Veräußerungskosten geltend gemacht werden.
Zu den Veräußerungskosten gehören Beratungskosten, Maklerprovisionen, Notarkosten, Grundbuchgebühren sowie Gutachterkosten.
Werbungskosten zu diesen Einkünften sind alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen. Es sind dies alle Ausgaben, die ohne die Veräußerung des Gegenstands nicht entstanden wären.

Wie viele Immobilien dürfen privat steuerfrei verkauft werden?
- innerhalb 5 Jahre bis 3 Immobilien.
Ansonsten droht gewerblicher Grundstückshandel.

Was ist eine Betriebsaufspaltung?
Betriebsaufspaltung bedeutet, dass ein Unternehmen in zwei oder mehrere Teilbetriebe aufgeteilt wird. In beiden Unternehmen muss ein gemeinsamer Geschäftsbereich  entstehen. Dieser ist durch sachliche und personelle Verflechtung zwischen beiden Unternehmen vorausgesetzt. 
Sie werden Besitz- und Betriebsunternehmen genannt.
 
Arbeitszimmer im Eigenheim - Vorsicht bei Geltendmachung von Betriebsausgaben!
Werden Betriebsausgaben für ein häusliches Arbeitszimmer, einen Lagerraum oder sonstige Geschäftsräume im Eigenheim in der Steuererklärung geltend gemacht - gehören diese Räume zum Betriebsvermögen.
Dies kann beispielsweise bei Betriebsaufgaben oder einem Immobilienverkauf hohe Steuerzahlungen zur Folge haben, sofern sich ein Wertzuwachs ergeben hat.  Das Finanzamt ordnet durch die Geltendmachung der Betriebsausgaben nach § 8 EStDV die betrieblich genutzten Räumlichkeiten dem Betriebsvermögen zu.

Immobilien und unechte Betriebsaufspaltung
Eine unechte Betriebsaufspaltung entsteht beispielsweise wenn der beherrschende Gesellschafter einer GmbH Immobilien aus seinem Privatbesitz an die GmbH vermietet. 
Bei Betriebsaufgabe der Unternehmung, Übertragung, Anteilsveräußerung, Immobilienverkauf etc. müssen stille Reserven bewertet und zwangsläufig versteuert werden. Der betriebliche Gewinn errechnet sich zudem auch aus dem Wertzuwachs der Immobilie.

Wann gehören Arbeitsräume nicht zum Betriebsvermögen (§ 8 EStDV)?
Sofern der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche der eigenen Immobilie 
maximal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie - inkl. Grund und Boden ausmacht.
- Höchstens 20.500€. 
Optionen zur Vermeidung Aufdeckung stiller Reserven
Grundsätzlich könnte man ggf. auch in Erwägung ziehen, die Kosten für Arbeitszimmer und betrieblich genutzten Räume/ Wohnfläche nicht in der Steuererklärung geltend zu machen, um so Steuernachzahlungen vorzubeugen. 
Oder eine private Mitnutzung der betrieblichen Räumlichkeiten unter Ausschluss der Betriebsausgaben. 

Was sind stille Reserven / stille Rücklagen
Stille Reserven sind Vermögenswerte oder Schulden eines Unternehmens, welche vorerst nicht in der Bilanz vermerkt werden.
 

Unterschied Besitzunternehmen & Betriebsgesellschaft
Besitzunternehmen = jede natürliche und juristische Person, Personengesellschaft
Betriebsgesellschaft = die gewerbliche Einkünfte erzielt.